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1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增長(zhǎng)，新開工面積和施工面積增速加快，但土地購(gòu)置規(guī)模持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，房屋銷售面積微幅增長(zhǎng)，政策層面堅(jiān)持穩(wěn)定目標(biāo)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資短期保持一定韌性，明年全年增速將有所放緩。

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資短期保持韌性

2017年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速基本保持年初抬升、之后緩慢回落態(tài)勢(shì)。今年1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資109603億元，同比增長(zhǎng)10.3%，增速比1-9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)保持年初以來的緩慢下行態(tài)勢(shì)。

房屋新開工面積和施工面積均保持較高增速，1-10月份，房屋新開工面積185634萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.0%，增速比1-9月份加快1.4個(gè)百分點(diǎn)；房屋施工面積854882萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.0%，增速加快0.3個(gè)百分點(diǎn)。開工面積和施工面積增速較高，對(duì)短期地產(chǎn)投資形成一定支撐。

二、房屋銷量增速回升乏力

房屋銷售呈現(xiàn)周期性特征，2008年至今有三輪明顯周期。前兩輪周期中銷量增速波動(dòng)較大，本輪周期2015年啟動(dòng)，銷售面積增速持續(xù)上升，2016年4月達(dá)到高點(diǎn)，之后呈現(xiàn)緩慢下滑趨勢(shì)，今年年初轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。1-10月份，商品房銷售面積133251萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.1%，增速今年以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。增速轉(zhuǎn)正與房地產(chǎn)企業(yè)以價(jià)換量有關(guān)，由于各項(xiàng)融資渠道全面收緊導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈偏緊，下半年多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不得不采取降價(jià)促銷方式回籠資金。

經(jīng)歷了過去數(shù)年的需求集中釋放后，商品房市場(chǎng)銷量整體增速放緩，行業(yè)銷量進(jìn)入高位平臺(tái)期。房地產(chǎn)長(zhǎng)期需求的兩大推動(dòng)因素是人口與城鎮(zhèn)化，人口是中長(zhǎng)期需求的核心，人口老齡化，結(jié)婚人數(shù)下滑，增量人口帶來的需求增長(zhǎng)放緩；2018年末，我國(guó)城鎮(zhèn)化率為59.58%，對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化趨勢(shì)，城鎮(zhèn)化率還將提升，但提升速度將放緩。綜合來看，房屋銷售面積增速短期內(nèi)或穩(wěn)中有升，但難以再現(xiàn)快速增長(zhǎng)的局面。

三、短周期或進(jìn)入回落階段

10月份，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“兩端低、中間高”的特征，兩端低即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積同比為負(fù)，房屋銷售面積微幅增長(zhǎng)，中間高即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積、施工面積和開發(fā)投資保持較快增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置規(guī)模自2015年開始下一臺(tái)階，2017年和2018年購(gòu)置規(guī)模較快增長(zhǎng)，2019年，受房地產(chǎn)企業(yè)融資能力、市場(chǎng)預(yù)期等因素影響， 土地購(gòu)置規(guī)模轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)， 1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積18383萬(wàn)平方米，同比下降16.3%。

2017年年中以來，房屋新開工面積增速一直高于房屋竣工面積增速，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)明年可能發(fā)生變化，竣工面積可能實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。當(dāng)前新開工面積雖然較快增長(zhǎng)，但由于土地購(gòu)置面積已連續(xù)幾年處于較低位，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銷售預(yù)期下降，新開工面積較快增長(zhǎng)的持續(xù)性有待觀察。

與房屋銷售周期一致，2008年金融危機(jī)至今房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)三輪周期，投資增速的重心不斷下移，每輪周期大概4年左右。本輪周期從2015年開始，開發(fā)投資增速逐年上行，已持續(xù)4年，結(jié)合土地購(gòu)置及房屋銷售情況看，本輪周期或趨于尾聲，房地產(chǎn)投資將進(jìn)入短期周期的回落階段，四季度及明年開發(fā)投資增速預(yù)計(jì)將有所放緩。